Un Acuerdo de Beneficios Comunitarios no es la única manera para obtener lo que su comunidad necesita de un desarrollador. Compartimos tres alternativas.
Por Alma Campos, Sarah Conway y Phoebe Mogharei, City Bureau
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(Arte: Cori Lin/City Bureau)
Este artículo es parte de la publicación ¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas.
Crear criterios comunitarios para todos los futuros desarrollos inmobiliarios
Suroeste: Política del buen vecino sobre el desarrollo
Para la directora ejecutiva de la Alianza del Sureste (ASE, por sus siglas en inglés), Amalia NietoGomez, el tiempo entre aprender sobre un Acuerdos de Beneficios Comunitarios (CBA) y crear uno por primera vez fue rápido. La Asociación para las Familias Trabajadoras dirigió una cumbre educativa en 2013, en la que la entonces recién contratada NietoGomez y otros se informaron sobre lo que los CBA pueden conseguir y cómo crear uno. “Cuando empezamos ni siquiera sabíamos lo que era un CBA”, dice NietoGomez. “Lo único que sabíamos era que se iba a construir un gran desarrollo inmobiliario y que había muchas quejas [por parte de los residentes de la comunidad]”.
Al final, trabajó con los residentes de la comunidad y con cerca de 35 organizaciones comunitarias aliadas con el fin de crear el CBA de Lakeside propuesto para el desarrollador McCaffery Interests. El mismo trataba sobre un enorme desarrollo residencial y comercial previsto en el sitio de South Works, una zona de 440 acres en el suroeste, que abarca desde la calle 79 hasta la 91 y que anteriormente albergaba una fábrica de U.S. Steel.
Pero esto no fue fácil. NietoGomez afirma que el proceso consistió en organizar muchas reuniones para aclarar lo que quería la comunidad. La Coalición realizó 11 audiencias para crear el CBA de Lakeside y otras 2 reuniones comunitarias, para compartir los resultados de las audiencias y presentar el CBA.
“Empezamos con una lista de cosas”, dijo NietoGomez. “Y terminamos con tres grandes hojas de papel. Estas cosas resultaron ser empleos, educación y viviendas realmente asequibles”, recordó.
NietoGomez sabía que necesitaba apoyo de otras organizaciones, además de ASE. “No podíamos hacerlo solos, así que, tuvimos que ampliar e incluir a otros individuos y organizaciones que sabíamos que también podían ser parte de la mesa (de negociaciones)”, dice.
McCaffery Interests abandonó su propuesta de desarrollo inmobiliario en 2016, y un nuevo desarrollador, Emerald Living, llegó con un nuevo plan para un megadesarrollo inmobiliario. NietoGomez y la coalición le hicieron modificaciones al primer CBA y se lo presentaron a Emerald Living como el CBA de South Works. Pero ese proyecto también fracasó, en gran parte debido a problemas de financiamiento, especialmente para la descontaminación ambiental.
Aunque esos proyectos concretos no se completaron, el suroeste se ha visto inundado por 15 propuestas y proyectos nuevos en los últimos tres años. Por ello, en 2020 la coalición del CBA creó la Política del Buen Vecino sobre el Desarrollo, un conjunto completo de prioridades y expectativas para todos los proyectos inmobiliarios posteriores que quieran crearse en sus comunidades. Los residentes dieron prioridad a los empleos y a la capacitación laboral, al apoyo a empresas y emprendedores locales, a la vivienda, al medio ambiente, a la educación y a la calidad de vida, con énfasis en que la comunidad tenga una voz, y que haya transparencia y rendición de cuentas. “Estamos inundados de desarrollos inmobiliarios en el suroeste”, agrega NietoGomez. “No tiene sentido iniciar un nuevo CBA con cada uno”.
La coalición utiliza esta Política del Buen Vecino como la base para las prioridades de la iniciativa Invest South/West en la región sur de Chicago. Recientemente, la a coalición también ha entablado negociaciones con la planta de ensamblaje de la Autoridad de Tránsito de Chicago (CTA, por sus siglas en inglés) y con NorthPoint.
Convirtiendo una coalición de CBA en un movimiento de políticas públicas
Woodlawn y South Shore: Ordenanza de preservación de la vivienda
Cuando la Fundación Obama eligió a Jackson Park como el sitio del Centro Presidencial Obama en 2016, esto provocó diversas reacciones. En particular, los vecindarios mayoritariamente negros, que se encontraban alrededor del sitio propuesto, habían visto el aumento en costos de vivienda y desplazamiento durante años; y temían que la biblioteca presidencial acelerara el proceso.
Jawanza Malone, ex director ejecutivo de la Organización Comunitaria de Kenwood-Oakland (KOCO, por sus siglas en inglés), es cofundador de la Coalición del Acuerdo de Beneficios Comunitarios de Obama. Recuerda que convocó las primeras reuniones comunitarias para generar las ideas que querían del desarrollo inmobiliario propuesto. “Categorizamos todo dentro de seis áreas: desarrollo económico, educación, empleo, vivienda, sustentabilidad y transporte”, dijo Malone. Luego, la coalición se reunió con investigadores para proporcionar orientación e información sobre los problemas que expresaron los miembros comunitarios. Finalmente, la coalición se puso en contacto con el Comité de Abogados de Chicago para los Derechos Civiles y así obtener apoyo legal.
Durante dos años, la coalición trabajó en varios borradores para el CBA. “Empezamos una especie de negociación con la Universidad de Chicago, la Municipalidad de Chicago y la Fundación Obama. Digo que fue una especie de negociación porque no querían un acuerdo de beneficios comunitarios”, contó Malone en un evento de Sala de Prensa Pública realizado en 2019.
Aunque no pudieron negociar un CBA con los desarrolladores, sí obtuvieron el apoyo público y convencieron al Concejo Municipal de que aprobara la Ordenanza de Preservación de la Vivienda de Woodlawn en 2020. La nueva ley incluye requisitos más estrictos de viviendas asequibles para los lotes reurbanizados en la zona. También proporciona más de 4 millones de dólares en préstamos, incentivos y subsidios, para que los residentes de la comunidad compren propiedades, remodelen edificios o refinancíen y renueven sus casas actuales en el vecindario de Woodlawn.
Y desde abril de 2021, la Coalición Comunitaria del CBA de Obama también se ha centrado en exigir protecciones para el vecindario aledaño, South Shore. Estas demandas incluyen la ampliación de protecciones a los inquilinos; la conservación y construcción de más viviendas asequibles y viviendas públicas; la protección a los propietarios de viviendas y la ampliación del acceso a los programas de propiedad de viviendas para los beneficiarios de bonos de vivienda. Los organizadores de South Shore han planeado reuniones locales y charlas, y les han preguntado a los residentes, tocando la puerta de sus casas, sobre lo que la comunidad quiere incluir en una ordenanza. “Si no se cuenta con una política que confronte la gentrificación, la gente acaba siendo expulsada”, dice Dixon Romeo, residente de toda su vida de South Shore y organizador de Not Me We, una organización de ayuda mutua y de vivienda.
Imaginando nuevas estructuras para la propiedad comunitaria
El Bronx, Nueva York: Planes de propiedad de acciones del vecindario
“La estrategia de los acuerdos de beneficios ha sido utilizada por vecindarios durante décadas… pero décadas de promesas vacías que las empresas y los funcionarios gubernamentales les han hecho a las comunidades, han dañado la reputación de los CBA”, dice el Dr. Cary Goodman, director ejecutivo del Distrito de Mejoría de Negocios de 161st Street en El Bronx, Nueva York.
Goodman quiere sustituir el típico CBA por un nuevo modelo, el Plan de Propiedad de Acciones del Vecindario (NSOP, por sus siglas en inglés), basado en los planes de propiedad de acciones para el empleado que existen desde 1956. Un NSOP es un modelo de accionistas comunitarios, en el que los residentes, los trabajadores, las empresas y las organizaciones sin fines de lucro, que se encuentran en el distrito del desarrollo inmobiliario, recibirán ya sea las acciones de la empresa desarrolladora o la oportunidad de comprar estas acciones a un precio menor, dependiendo de cuánto tiempo ha estado el desarrollador en la zona. Goodman afirma que esto le permitiría a las personas, que se han visto más afectadas por el desarrollo inmobiliario, beneficiarse materialmente y tener cierto poder de decisión como accionistas.
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Goodman destaca que esta idea surgió tras la frustración por la falta de compromiso con la comunidad del Bronx cuando se construyó el nuevo Yankee Stadium, inaugurado en 2009. Aunque los Yankees contaban con lo que ellos llamaban un CBA, éste fue negociado por funcionarios electos y no por grupos comunitarios. El acuerdo resultante prometía casi 40 millones de dólares en subsidios y equipo deportivo, además de entradas gratis para las organizaciones locales. Sin embargo, los críticos del acuerdo señalaron la falta de aporte de la comunidad en las decisiones clave, como la eliminación de más de 20 acres de terreno para parques. Goodman también indica que los Yankees no pagan los impuestos de propiedad directamente, que según él, habrían sido superiores a la cantidad que prometieron pagar a la comunidad en el CBA.
“La gente va al Yankee Stadium para recibir un pavo por el Día de Acción de Gracias y quizá un boleto, gratis. Pero lo que estamos cultivando [con los NSOP] es que la gente tenga una verdadera voz”, dice Goodman.
Los residentes están considerando este modelo de NSOP para una propuesta de estadio profesional de fútbol americano que fue sugerido en El Bronx. Si se implementara un NSOP, los miembros de la comunidad, las organizaciones y las empresas podrían recibir una parte de los beneficios por los derechos de nombrar el estadio y las cuotas de transmisión televisiva. Sería la primera prueba del modelo NSOP. “Los vecindarios de Nueva York necesitan una nueva estrategia para proteger su integridad y crear una asociación entre los residentes, las empresas locales, las organizaciones sin fines de lucro, el gobierno y los desarrolladores”, escribió Goodman en un artículo de opinión para el Gotham Gazette.
¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas. Esta guía informa, activa y prepara a los residentes de Chicago para que sean participantes en el proceso de desarrollo. ¿Quiere compartir esta publicación con sus vecinos? Puede ordenar copias impresas en inglés y en español, aquí.
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