Siete pasos para crear su Acuerdo de Beneficios Comunitario en Chicago

Por Alma Campos, Sarah Conway y Phoebe Mogharei, City Bureau

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(Arte: Cori Lin/City Bureau)

Los Acuerdos de Beneficios Comunitarios (CBA), son contratos legalmente vinculantes entre una comunidad y un desarrollador. Este incluye compromisos del desarrollador con el vecindario, a cambio del apoyo de la comunidad. En esencia, el proceso de los CBA es una negociación entre el desarrollador y una comunidad para crear un plan que satisfaga las necesidades comunitarias. No se trata de impedir que se construya el desarrollo inmobiliario. 

Aunque una comunidad debe basar los CBA en las necesidades de todo el grupo, es común que un CBA incluya promesas como:

  • Requisitos de viviendas asequibles

  • Normas de salario justo para los empleados

  • Servicios comunitarios (o el financiamiento de estos programas)

  • Acceso al espacio de la instalación

  • Talleres o programas de capacitación laboral

  • Un pago único a los grupos comunitarios o residentes

  • Normas de contratación para garantizar que la mano de obra sea local y esté compuesta por personas de color y otros trabajadores desfavorecidos (por ejemplo, aquellos que se reintegraron a la sociedad).

A cambio, miembros de la comunidad se comprometen a apoyar el desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, pueden aceptar asistir a reuniones públicas o ayudar a la empresa a emplear personal y contratistas.

Los defensores locales de los CBA dicen que la Municipalidad de Chicago ha subsidiado agresivamente el desarrollo económico que ha beneficiado de forma desproporcionada a los desarrolladores y corporaciones ricas sin proteger o beneficiar a las comunidades de color y los residentes de bajos ingresos. “Un CBA sólido puede ser un importante contrapeso al enfoque de desarrollo económico que se centra en beneficiar a las corporaciones mientras se desplaza a las comunidades negras y latinas”, dice Ben Beach, director del área legal de la Asociación para las Familias Trabajadoras. 

Según la Asociación para las Familias Trabajadoras, un contrato exitoso de CBA debe incluir una hoja de ruta sobre cómo el desarrollador alcanzará sus objetivos y debe detallar las consecuencias si no se cumplen. Dado que el CBA es un contrato, si el desarrollador no lo cumple, la coalición comunitaria podría demandar legalmente por incumplimiento de contrato.

¿Cuáles son los pasos para crear un CBA?

Existe más de una manera de llevar a cabo el proceso de creación de un CBA. Conversamos con algunos veteranos en la creación de los CBA para realizar esta lista de pasos clave. (Agradecemos a las siguientes personas por sus aportes: Jawanza Malone, ex miembro de la Coalición de Acuerdos de Beneficios Comunitarios de Obama; Amalia NietoGomez, de la Alianza del Sureste y la Coalición por un CBA de South Works; Mike Tomas, del Consejo Comunitario de Garfield Park; Clifford Helm, del Comité de Abogados de Chicago para los Derechos Civiles y a Kassie Beyer, de Jobs to Move America).

(Arte: Cori Lin/City Bureau)

Primer paso: Investigue

¿Quién es el desarrollador y si éste ha hecho declaraciones públicas sobre trabajar con la comunidad local? ¿Dónde y cuándo está previsto que se inaugure el desarrollo inmobiliario? A veces, un desarrollador está dispuesto a negociar los beneficios comunitarios desde el principio y trabajará de forma proactiva con los grupos comunitarios para organizar reuniones y crear un acuerdo. Pero, a menudo eso no ocurre. En la mayoría de los casos, los residentes deben estar atentos a los nuevos desarrollos inmobiliarios y ser los que inician el proceso del CBA.

La mejor manera de hacerlo es entablando relaciones con la oficina del concejal local y los grupos comunitarios, acudiendo a los eventos y participando en persona y en las redes sociales. Suscríbase a los boletines informativos, incluidos los de los medios de comunicación locales. No todos los proyectos se discuten en el Concejo Municipal, pero usted puede estar al día sobre algunos de los nuevos desarrollos inmobiliarios siguiendo a la Comisión de Planificación de Chicago, la Comisión de Desarrollo Comunitario, el Departamento de Planificación y Desarrollo de Chicago y la Junta de Apelaciones de Zonificación. En esos enlaces, los residentes pueden observar las deliberaciones sobre las propuestas de legislación que se exigen para avanzar en el proceso de desarrollo inmobiliario. (Nota: Documenters.org es una base de datos manejada por City Bureau que recopila todas las agendas, los apuntes y otros informes sobre las reuniones públicas del gobierno).

Segundo paso: Haga la lista inicial de demandas de la comunidad

Organice a cuanta gente de la comunidad sea posible. Considere apoyarse en los grupos ya existentes (como clubes del vecindario, grupos comunitarios o consejos escolares locales), o también haga su propio trabajo de divulgación a través de las redes sociales, asistiendo a eventos locales, repartiendo folletos e invitando a la gente que conozca del vecindario.

Comparta la información que ha conseguido sobre el desarrollo inmobiliario. Pregunte lo siguiente: Primero, ¿La gente quiere el desarrollo inmobiliario? ¿Qué mejoras permanentes y cuantificables queremos que haga el desarrollador? Intente llegar a un consenso con sus vecinos y tome nota de los intereses y las necesidades colectivas. Esto ayudará a atraer a más gente y a darle poder a su comunidad.

Tercer paso: Conéctese con otras comunidades y forme una coalición

Es importante ponerse en contacto con las organizaciones y redes existentes para obtener apoyo amplio, más allá de su propio círculo social. ¿A quién más le puede afectar este desarrollo inmobiliario? La gente de su grupo original puede tener contactos que usted no tiene, y el impulso de sus primeras reuniones puede alentar la asistencia de las personas que no estaban interesadas cuando usted se puso en contacto al principio. Es fundamental atraer a más personas a la causa. Mientras más grande sea la coalición, más presión podrá ejercer sobre el desarrollador y los funcionarios municipales para que trabajen con usted. Este también es un buen momento para contactar a personas que ya han negociado los CBA, con el fin de que compartan conocimientos y recursos.

Cuarto paso: Consolide el borrador del CBA con el testimonio de expertos y con datos

Incluya la perspectiva de expertos, como la de un investigador de salud pública y de vivienda. Ellos pueden proporcionar datos estadísticos que respaldan los argumentos de la comunidad o los aspectos que la misma considera una amenaza. 

Dado que un CBA es un contrato legalmente vinculante, es importante ponerse en contacto con abogados especializados en derechos civiles, que entiendan el lenguaje jurídico. Ellos pueden ayudar a los residentes a entender sus derechos, el proceso de desarrollo inmobiliario, la política de uso del terreno y los códigos de zonificación.

Quinto paso: Forme un equipo de negociación

Aunque la formación de una coalición amplia es importante, resulta útil contar con un grupo central de miembros de la comunidad que actúe como comité directivo o equipo de negociación. Este grupo puede incluir a un asesor jurídico y a negociadores expertos para poder afrontar las cuestiones legales, pero dicho grupo debe ser un reflejo de la comunidad. 

Debata y vote con antelación sobre cómo desea que sea este proceso. Algunos grupos comunitarios preferirán negociar primero, para después incluir a los abogados, con el fin de finalizar el lenguaje del contrato. Sin embargo, si un desarrollador negocia a través de un abogado, los grupos comunitarios deberían incluir también a un asesor legal a lo largo del proceso. (Véase bit.ly/cba_handbook para más información sobre los equipos de negociación).

Su equipo debe crear una estrategia donde se definan los objetivos más importantes para su coalición y los temas que deban plantearse en las primeras fases del proceso. Algunos objetivos relacionados con las edificaciones y las inquietudes ambientales (como las viviendas asequibles, el tamaño de las edificaciones, la descontaminación ambiental, cambios de zonificación, entre otras) deben plantearse temprano, idealmente antes de que se concedan los permisos y las aprobaciones y definitivamente, antes de que comience la construcción o las obras. Otros objetivos relacionados con los puestos de trabajo y las operaciones pueden plantearse a través de conversaciones continuas que no tengan un límite de tiempo establecido, aunque podrían beneficiarse de iniciar la conversación con antelación. En cualquier caso, una vez que la Municipalidad aprueba los planes, es mucho más difícil cambiarlos y los miembros de la coalición podrían tener mucha menos influencia.

Sexto paso: Negocie con los desarrolladores

Este proceso es muy variable y depende de qué tan dispuesto está el desarrollador a trabajar con la comunidad. Una conversación inicial con un desarrollador podría consistir en un simple intercambio de información para así establecer vías de comunicación. Aquí es donde serán útiles el plan y la estrategia de negociación que ha acordado la coalición.

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Los CBA suelen requerir una campaña pública para dirigir la atención de la gente hacia el desarrollo inmobiliario y así presionar al desarrollador. Esto podría incluir mensajes en las redes sociales, protestas y actividades de divulgación orientada a los miembros de la comunidad y posiblemente, a los funcionarios electos. Al final de la negociación, el desarrollador y los socios de la coalición deben firmar el CBA. La coalición del CBA debe determinar quiénes firmarán el CBA en nombre de la coalición.

Séptimo paso: Monitoreo y cumplimiento del CBA

Si el grupo comunitario logra ganar un CBA, los miembros de la coalición deben continuamente monitorear al desarrollador para garantizar que se cumplan sus promesas. Es necesario que en el CBA se especifique claramente a la persona que se encargará de hacer cumplir el acuerdo, el plazo de tiempo para alcanzar logros específicos y las maneras en que el desarrollador deberá rendir cuentas si no cumple con sus compromisos. No hay un modelo de cómo debe ser la rendición de cuentas. Sin embargo, debería basarse en lo que la coalición pidió durante las negociaciones.

¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas. Esta guía informa, activa y prepara a los residentes de Chicago para que sean participantes en el proceso de desarrollo. ¿Quiere compartir esta publicación con sus vecinos? Puede ordenar copias impresas en inglés y en español, aquí.

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