Extra: Por qué no se entera de los desarrollos sino hasta que ya comenzó la construcción.

Por Alma Campos, Sarah Conway y Phoebe Mogharei, City Bureau

Lea este artículo en inglés

(Arte: Cori Lin/City Bureau)

Este artículo es parte de la publicación ¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas.


Ahora que ya tiene conocimientos básicos sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios (CBA), veamos cómo se desarrollan y aprueban los proyectos inmobiliarios en la Municipalidad de Chicago. El contexto histórico y político sobre cómo se hacen las construcciones en esta ciudad puede hacerle entender de qué forma puede defender los intereses de su comunidad cuando un nuevo desarrollador se instala en el vecindario.

¿Cuál es la función del gobierno municipal en las propuestas de desarrollos inmobiliarios y qué relación tiene esta función con los CBA?

Dependiendo del tamaño, la complejidad o el costo de un proyecto, un desarrollador puede necesitar la aprobación de distintas entidades gubernamentales. 

Muchos desarrolladores necesitan o quieren la aprobación gubernamental para sus proyectos propuestos y esto incluye permisos, los cambios de zonificación, la aprobación regulatoria o el acceso a incentivos fiscales u otros fondos públicos. Esto convierte a cada paso del proceso de aprobación gubernamental en una oportunidad para la comunidad: los grupos comunitarios pueden presionar a la Municipalidad para que niegue los permisos, rechace los incentivos fiscales, retrase o rechace los cambios de zonificación, a menos que el desarrollador se siente y negocie con su coalición. 

El concejal local es una figura clave en este proceso y mucho depende de si éste siente la necesidad de trabajar con los miembros de la comunidad (por ejemplo, como cuando se aproxima una elección) y de qué tan amigable sea con los desarrolladores. Esto se debe a que en Chicago existe una práctica informal llamada prerrogativa del concejal, que le otorga a los concejales discreción exclusiva sobre diversas medidas gubernamentales en sus distritos, incluidas las decisiones sobre zonificación y uso de la tierra. En otras palabras, los comités del Concejo Municipal votarán de la manera que desee el concejal local. Algunos miembros del Concejo Municipal utilizan dicha prerrogativa para presionar a los desarrolladores a trabajar con los residentes locales (por ejemplo, rechazando una modificación de la zonificación a menos que el desarrollador obtenga el apoyo de la comunidad).

¿De qué otras maneras puede el gobierno regular a los desarrolladores y alentarles a proporcionar beneficios comunitarios?

Un desarrollador puede incluir algunos beneficios cuantificables para los residentes locales en los documentos que presenta a la Municipalidad, como una solicitud de modificación de zonificación o un acuerdo de renovación inmobiliaria.

Un acuerdo de renovación de un inmueble es un contrato legalmente vinculante entre un desarrollador y la Municipalidad de Chicago, aprobado en última instancia por el Concejo Municipal. Este acuerdo puede incluir planes y propuestas de financiación del proyecto, incluido el uso de fondos municipales. Los beneficios prometidos en este acuerdo se hacen de cumplimiento obligatorio tras la aprobación del Concejo Municipal. La Municipalidad también puede añadir “cláusulas de devolución” para recuperar cualquier cosa que la Municipalidad haya cedido como parte del acuerdo, como terrenos o dinero, si el desarrollador no cumple sus promesas.

“Los beneficios comunitarios [propuestos por el desarrollador] podrían destinarse a cosas que tal vez sean útiles para mejorar el desarrollo inmobiliario, pero casi siempre se quedan cortos comparado con los beneficios que incluirían una coalición del CBA impulsada por la comunidad”, afirma Clifford Helm, miembro del Comité de Abogados de Chicago para los Derechos Civiles. 

Las leyes, las políticas y las regulaciones son otras herramientas poderosas para que el gobierno garantice la rendición de cuentas y la supervisión del desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, la Ordenanza de Requisitos Asequibles de Chicago exige que los desarrolladores residenciales proporcionen un determinado porcentaje de unidades residenciales a precios asequibles, o de lo contrario deberán pagar una tasa adicional a la Municipalidad. Además, las políticas pueden ser importantes cuando las comunidades no quieren un desarrollo inmobiliario en su patio trasero, ya sea desalentando a los desarrolladores o impidiendo que un proyecto siga avanzando.

Los mismos tipos de protecciones o requisitos que se suelen encontrar en los CBA pueden y han sido incorporados en leyes. Por ejemplo, los CBA suelen exigirle a los desarrolladores que paguen un salario justo o que ofrezcan unidades de vivienda asequible dentro de ese desarrollo inmobiliario específico. Pero algunos defensores dicen que esas políticas deberían ser la ley en el país —como la Ordenanza de Requisitos Asequibles de Chicago— en lugar de negociarse individualmente cada vez que un desarrollador se instala en el vecindario.

¿Cuándo se les exige a los desarrolladores que informen a los residentes de la comunidad sobre sus proyectos?

¿Es de utilidad para usted este recurso gratuito? Considere hacer una donación a City Bureau para apoyar futuros proyectos como este.

A los concejales no se les exige informar a los residentes de la comunidad sobre la mayoría de los futuros desarrollos inmobiliarios. Sin embargo, aquellos concejales que sí lo hacen, a menudo involucran a los residentes de diferentes maneras. Por ejemplo, en algunos distritos hay comités de zonificación, pero en otros, esos comités no existen. 

 En algunos desarrollos inmobiliarios, los residentes de la zona inmediatamente cercana deben ser notificados por correo, pero a menudo solo se les notifica a los vecinos que viven en un radio de 250 pies, lo cual es menor a la longitud de un campo de fútbol. Si un desarrollo inmobiliario incluye mejoras en las infraestructuras, como una nueva acera o un sistema de retención de aguas pluviales, los equipos de calle del Departamento de Transporte notifican a los residentes mediante una campaña informativa en el vecindario.

En última instancia, no existe un proceso establecido para la participación comunitaria en el proceso de desarrollo inmobiliario en Chicago. Los Master PD (proyectos extremadamente grandes y complejos) requieren una reunión con la comunidad antes de tener una audiencia con la Comisión de Planificación de Chicago. Sin embargo, la mayoría de los demás tipos de proyectos no requieren esta reunión y qué tanta información se le da a los miembros de la comunidad sobre un proyecto de desarrollo inmobiliario suele quedar a la discreción de un concejal y de los desarrolladores. Incluso cuando un desarrollador utiliza fondos públicos para construir y operar, la información sobre el uso de estos fondos no es de fácil acceso al público. 

Por ello, para estar al día sobre los nuevos desarrollos inmobiliarios es necesario participar activamente en los asuntos del vecindario, a través de la oficina del concejal, los grupos comunitarios locales, las noticias locales u otras fuentes. Una herramienta muy útil es Chicago Cityscape (chicagocityscape.com), que permite hacer un seguimiento de los datos sobre el vecindario, las propiedades y los desarrollos inmobiliarios, como las demoliciones y los permisos de construcción. Cualquiera puede crear notificaciones (la primera es gratis), por medio de correo electrónico, para un vecindario, distrito electoral o código postal concreto a través de la página web.

¿Cómo puede una coalición comunitaria hacer rendir cuentas a un desarrollador por las promesas que ha hecho?

Esta respuesta depende de dónde y cómo el desarrollador haya hecho sus promesas, así como de la fuerza de la coalición comunitaria y de si ésta cuenta con el apoyo de los funcionarios locales.

  • Acuerdo de Beneficios Comunitarios (CBA). Los miembros comunitarios pueden demandar legalmente al desarrollador si éste ha incumplido el contrato del CBA. Sin embargo, debido al riesgo de un posible litigio, un desarrollador puede no estar dispuesto a firmar el contrato aun cuando está dispuesto a aceptar los compromisos que los residentes locales quieren. En ese caso, el acuerdo puede adoptar la forma de un Memorándum de Entendimiento o un acuerdo verbal. 

  • Memorándum de Entendimiento (MOU). Un MOU es un acuerdo escrito entre dos partes que no suele ser un contrato legalmente vinculante. Los miembros de la comunidad y un desarrollador pueden acordar promesas hechas por ambas partes y optar por documentarlas en un MOU en lugar de un CBA. En la práctica, este tipo de acuerdo no suele establecer compromisos específicos ni consecuencias si alguna de las partes no cumple los compromisos. 

  • Acuerdo verbal. Aunque un acuerdo verbal es el más difícil de hacer cumplir, ya que por definición no hay registro escrito de las promesas realizadas, al menos una coalición local ha tenido éxito con este método. En 2015, la Asociación de Greater Englewood (R.A.G.E., por sus siglas en inglés) reunió a una coalición de residentes para organizar reuniones y audiencias con el director general de Whole Foods y el personal regional. Por medio de estas conversaciones, la comunidad pudo opinar sobre cómo diseñar el mercado de manera que fuera representativo de Englewood, proporcionando productos provenientes de 40 negocios (cuyos propietarios son negros) en las estanterías, talleres para los proveedores, recursos para los emprendedores, puestos de trabajo accesibles para ciudadanos reintegrados y otros. 

Independientemente del tipo de acuerdo, Helm afirma que para hacer a los desarrolladores rendir cuentas de sus promesas se requiere la fuerza de la coalición comunitaria. Al reunir a la gente de la comunidad, hablar de las necesidades comunes y negociar con un desarrollador, una coalición puede trasladar el poder a la comunidad y crear conciencia pública e impulso para su trabajo. Esta sólida inversión por parte de la comunidad puede cambiar la opinión pública sobre el desarrollo inmobiliario, ya sea si el acuerdo es legalmente vinculante o no. 


¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas. Esta guía informa, activa y prepara a los residentes de Chicago para que sean participantes en el proceso de desarrollo. ¿Quiere compartir esta publicación con sus vecinos? Puede ordenar copias impresas en inglés y en español, aquí.

Apoye al periodismo comunitario de City Bureau convirtiéndose hoy, en un donante de City Bureau.

Para recibir correos electrónicos dos veces por mes en lo que se incluyen las noticias y eventos de Chicago, regístrese al boletín de City Bureau.

Si está leyendo esta guía y disfruta de nuestro trabajo en español, envíenos una nota a tips@citybureau.org. También nos gustaría saber qué piensa de nuestra traducción al español. Incluya sugerencias sobre cómo podemos hacer que nuestro periodismo sea más accesible para las comunidades hispanohablantes de Chicago.

Puede publicar esta nota bajo una licencia de Creative Commons. Lea aquí las pautas de City Bureau para la publicación de nuestro trabajo.