Los megadesarrollos, las normas ambientales, las instalaciones logísticas y un nuevo plan para toda la ciudad, podrían cambiar la manera en la que se desarrollan nuevos proyectos en Chicago.
Por Alma Campos, Sarah Conway y Phoebe Mogharei, City Bureau
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(Arte: Cori Lin/City Bureau)
Este artículo es parte de la publicación ¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas.
Si bien las comunidades siguen movilizándose para tener voz y voto en los desarrollos inmobiliarios que se instalan en sus vecindarios, los expertos en políticas ven algunos cambios positivos a nivel municipal, señalando la importancia del aporte de la comunidad en las propuestas en toda la ciudad. Los residentes, que luchan por un desarrollo inmobiliario equitativo, afirman que algunas ordenanzas recientes y legislaciones pendientes de aprobación aumentarían los requisitos de participación comunitaria, o reforzarían los reglamentos de ciertos tipos de desarrollos inmobiliarios nuevos. Sin embargo, también expresan que hay lagunas en las políticas que aún deben llenarse.
Más escrutinio sobre los “mega desarrollos” inmobiliarios
En abril de 2019, el Concejo Municipal aprobó de manera controversial enormes subsidios públicos para Lincoln Yards y el 78. Ambos son grandes desarrollos inmobiliarios de uso variado que se anticipa que generarán enormes ganancias para sus desarrolladores privados. Por ello, la gente criticó el proceso como poco claro e injusto, considerando que el programa TIF está destinado a fomentar el desarrollo inmobiliario en los vecindarios menos ricos.
Posteriormente, la Municipalidad anunció que empezaría a exigir una mayor retroalimentación de la comunidad y mayor supervisión municipal de los llamados mega desarrollos inmobiliarios, formalmente conocidos como Desarrollos Estratégicamente Planificados (Master PDs). Estas nuevas directrices exigen que los desarrolladores de los Master PD tengan reuniones con el personal de los departamentos municipales antes de hacer solicitudes. También se les requiere al menos una reunión con la comunidad, organizada por la Municipalidad, en la que los residentes puedan dar su opinión y comentarios sobre el proyecto.
En la actualidad, algunos sitios de desarrollos inmobiliarios, que cumplirían los criterios de tamaño o complejidad para ser clasificados como Master PD, son: el antiguo Hospital Michael Reese de 48 acres en Bronzeville; el sitio de más de 400 acres de South Works en el suroeste; y un sitio de aproximadamente 34 acres adyacente al Soldier Field en la comunidad Near South Side.
Un conjunto de normas ambientales
En 2019, una investigación de la Asociación para un Mejor Gobierno encontró que “hubo una disminución dramática en las medidas de cumplimiento de normas ambientales por parte de la Municipalidad, desde que [el ex alcalde Rahm] Emanuel eliminó el departamento de medio ambiente en 2012”. Aunque la entonces candidata Lori Lightfoot se comprometió a restaurar el departamento durante su campaña para la alcaldía en 2019, ese cambio aún no se ha logrado.
Los defensores de la justicia ambiental han conseguido impulso en los últimos años, criticando tanto a la Municipalidad como al estado por el poco estricto cumplimiento de las normas y laxas regulaciones. En respuesta a ello, el gobierno local ha hecho cambios paulatinos.
En 2018, los residentes de McKinley Park expresaron su indignación después de que la IEPA enviara un aviso sobre una planta de asfalto a solo dos semanas de que comenzara la construcción. Al año siguiente, la legislatura estatal aprobó una ley que exige a la IEPA informar a los representantes estatales cuando se requiera un permiso para construir una nueva instalación, la cual también aplicaría a cualquier instalación que podría contaminar el aire y el agua. En marzo de 2021, la Municipalidad aprobó la Ordenanza de Calidad del Aire de Chicago, que impone regulaciones adicionales y ciertos requisitos de divulgación a la comunidad sobre ciertos desarrollos industriales.
Pero quienes critican estas medidas dicen que son deficientes. “Te das cuenta de lo injusto que es algo cuando lo tienes frente a ti y puedes ver la contaminación con tus ojos”, dice Billy Drew, cofundador y ex miembro de Vecinos para la Justicia Ambiental, uno de los grupos que luchan contra MAT Asphalt. “Tienen que haber más mecanismos y requisitos para la toma de decisiones a nivel local... [los políticos] solo tendrán una reunión para luego decir: 'Oye, tuve una reunión', y luego eso será todo”.
La propuesta Ley de Justicia Medioambiental de Illinois podría promulgar esos mecanismos y proporcionar normas más estrictas para los vecindarios ya afectados, además de contar con el apoyo de los defensores de la justicia medioambiental en todo el estado. El proyecto de ley crearía un consejo asesor de justicia medioambiental de Illinois de carácter independiente. Este consejo se encargaría de hacer cumplir las normas en las poblaciones de justicia medioambiental, es decir, en las comunidades negras y latinas de bajos ingresos, que se ven afectadas de manera desproporcionada.
Un análisis más profundo de los almacenes y las instalaciones logísticas
Las fábricas e industrias de Chicago ya no son lo que eran. Muchas de las antiguas fábricas, que producían desde acero, pianos hasta chicles, han desaparecido. Ahora, los distritos manufactureros planificados y corredores industriales en Chicago centros logísticos y de distribución tomar esos antiguos lugares.
Los residentes, las organizaciones cívicas sin fines de lucro y los activistas por la justicia medioambiental se han opuesto a estos centros, argumentando que las instalaciones no encajan en los vecindarios, debido a la contaminación que traen los grandes camiones de distribución y a los altos índices de lesiones laborales. Según el Centro para el Reportaje Investigativo y Warehouse Workers for Justice, los centros de distribución de Amazon tienen tasas de lesiones superiores al promedio del sector y estas tasas están aumentando.
Por ello, a finales de 2020, una coalición de residentes, defensores de la política y organizaciones de justicia medioambiental le exigieron a la Comisión de Planificación de Chicagoque pusiera una moratoria a la rezonificación para las instalaciones logísticas, ubicadas en el sur, suroeste y oeste. Esto tiene el fin de proteger a los residentes hasta que el Concejo Municipal apruebe las ordenanzas que aborden la distribución injusta de nuevos centros de distribución que se continúan multiplicando.
En junio de 2021, Amazon anunció un nuevo centro de distribución en West Humboldt Park en las antiguas instalaciones de Allied Metal. A finales de 2021, un grupo de residentes se reunió para expresar su deseo de conseguir un Acuerdo de Beneficios Comunitarios (CBA) con Amazon. Según el Chicago Tribune, su propuesta incluía contratar 60% de los trabajadores dentro del ámbito local, un salario inicial de 28.50 dólares por hora, un centro comunitario y un acuerdo en el que Amazon costearía los impuestos de propiedad residencial.
Un plan que abarque a toda la ciudad
Los críticos afirman que el proceso de desarrollo inmobiliario de la Municipalidad puede ser confuso, inconsistente y anticuado. Chicago no ha creado un plan integral respecto al uso de la tierra desde 1966; pero eso está a punto de cambiar.
La iniciativa de planificación We Will Chicago se puso en marcha bajo la administración de la alcaldesa Lori Lightfoot y pretende responder a estas críticas y a otras más. El proceso de tres fases comenzó en agosto de 2020 y está en curso. (Declaración: City Bureau es un subcontratista pagado dentro del proyecto We Will Chicago, que envía a residentes locales capacitados para que tomen apuntes en las reuniones). Los planes de la Municipalidad suelen incluir propuestas de políticas y prioridades estratégicas que guían las regulaciones futuras, las decisiones de financiamiento y el establecimiento de objetivos para el desarrollo inmobiliario de los vecindarios. We Will Chicago planea presentar las recomendaciones a la Comisión de Planificación y al Concejo Municipal en 2023.
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Un plan de la Municipalidad podría ser una gran oportunidad para actualizar la manera en que Chicago afronta el desarrollo inmobiliario, no solo para adaptarse al panorama y a la economía transformada de la ciudad, sino también para poner énfasis en la equidad y la resiliencia. Estas últimas son “principios básicos” clave que se identificaron en las primeras reuniones de We Will Chicago.
“Hay algunas tendencias que al menos demuestran que los funcionarios de la Municipalidad están escuchando lo que dice la gente [sobre la falta de retroalimentación de la comunidad]... Creo que es un paso en la dirección correcta”, dice Christina Harris, directora de uso del terreno y de planificación del Consejo de Planificación Metropolitana, organización independiente de política y planificación regional. “[Pero] no llegan lo suficientemente lejos. Deberían tener un sistema más sólido de reuniones verdaderas. Sería estupendo que cada distrito tuviese un proceso similar de divulgación y participación comunitaria”.
Todavía nos encontramos en una etapa temprana del proceso, y el sentir de la gente es una mezcla entre el optimismo cauteloso y el escepticismo sobre qué tan lejos puede llegar el plan. Los veteranos de las campañas del CBA como NietoGomez de la Alianza del Sureste, advierten que la creación de políticas no debe sustituir al proceso del CBA, sino que “ambos están entrelazados, no creo que una política gubernamental pueda afrontar los detalles de lo que necesita cada comunidad”.
Y añade: “Queremos un proceso de decisión en conjunto. Hay que tener en cuenta el efecto racial, social y medioambiental para saber si un desarrollo inmobiliario tiene o no tiene sentido para la comunidad”. (Para más información sobre las evaluaciones de impacto, visite chicagounitedforequity.org/reia)
¿Beneficiará el nuevo desarrollo a su comunidad? Guía popular sobre los Acuerdos de Beneficios Comunitarios y sus alternativas. Esta guía informa, activa y prepara a los residentes de Chicago para que sean participantes en el proceso de desarrollo. ¿Quiere compartir esta publicación con sus vecinos? Puede ordenar copias impresas en inglés y en español, aquí.
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